KIẾN THỨC NUÔI DẬY CON PHÁT TRIỂN TOÀN DIỆN

Trên thế giới, vào đầu năm 1980, Condotel bắt đầu xuất hiện ở Miami (Mỹ) khi người ta thực hiện dự án chuyển đổi các khách sạn cũ được xây dựng từ những năm 50 nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư, kinh doanh và đáp ứng nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng đang phát triển tại đây. Việc chuyển đổi này đã mang lại hiệu quả to lớn cho cả chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ phát. Khi các Condotel hình thành, chỉ cần đầu tư số tiền khoảng 100.000 USD là nhà đầu tư thứ phát đã có quyền mua để sở hữu các sản phẩm Condotel và sử dụng chúng làm nơi nghỉ dưỡng gần bãi biển vào những dịp cuối tuần. Như vậy, hầu hết các Condotel ở Miami được xây dựng là để phục vụ cho nhu cầu nghỉ dưỡng của người dân địa phương. Vào khoảng năm 1986, do nhiều nguyên nhân đã dẫn dến việc chính quyền sở tại thay đổi luật thuế nhằm ngăn chặn người mua sử dụng Condotel làm nơi rửa tiền và trốn thuế. Do đó, Condotel đã không được tiếp tục phát triển, sử dụng cho đến tận cuối những năm 1990.

Vào những năm 2000, chủ sở hữu của một tòa nhà chung cư có tên là Mutiny in Coconut Grove, FL ở ngoại ô Miami vì muốn bán lại khu chung cư này một cách hiệu quả nhất, ông đã nghĩ ra cách thay đổi toàn bộ kiến trúc và cấu trúc của tòa nhà, để rồi sau đó bán lại tòa nhà có thiết kế, công năng tương tự như là một khách sạn. Chính sự thay đổi táo bạo này đã mang lại cho ông chủ toà nhà thành công bất ngờ khi giá bán đã tăng gấp 10 lần so với giá mua ban đầu. Không chỉ mang lại thành công về tài chính, việc làm trên của ông chủ tòa nhà còn là sự khởi đầu cho một trường phái đầu tư phát triển bất động sản mới ra đời khi chẳng bao lâu sau, các nhà đầu tư bất động sản khác đã học theo mô hình này để xây dựng các khách sạn Bentley Miami South Beach.

Kể từ đây, thị trường Condotel đã chính thức hành thành và phát triển. Từ vài Condotel ở Miami (Mỹ) được xây dựng trong năm 2002, đến nay Condotel đã được xây dựng tại hơn 100 quốc gia trên thế giới.

Tại Việt Nam, tòa tháp Nha Trang Plaza được biết đến như là sản phẩm Condotel đầu tiên của Việt Nam. Tòa tháp này được hoàn thành vào năm 2009 trên khu đất rộng khoảng 35.000m2 với quy mô 40 tầng và 240 căn hộ đạt tiêu chuẩn 5 sao.

Sau Nha Trang Plaza, tại các trung tâm du lịch nổi tiếng của Việt Nam như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc,… đã có một số lượng lớn các dự án Condotel được triển khai xây dựng như CocoBay Đà Nẵng, Diamond Bay - Condotel Resort, Condotel Panorama Nha Trang, Vinpearl Condotel Nha Trang, Vinpearl Empire Condotel, Ariyana Nha Trang, InterContinental Nha Trang, dự án Olalani Resort & Condotel, Vinpearl Condotel Đà Nẵng, FHome Đà Nẵng, Vinpearl Riverfront Condotel Đà Nẵng, PremierVillage Villas Phú Quốc, Condotel Intercontinental Phú Quốc, Vinpearl Condotel Phú Quốc,….

Nhìn chung, các Condotel nêu trên có quy mô đầu tư xây dựng rất lớn, đạt tiêu chuẩn quốc tế 5 sao, với nhiều dịch vụ đi kèm, thí dụ như dự án Olalani Resort & Condotel xây dựng trên bãi biển Bắc Mỹ An tại TP Đà Nẵng với quy mô gồm 3 biệt thự lớn, 88 căn hộ và 197 phòng khách sạn đi kèm dịch vụ cao cấp bao gồm spa, sân golf mini, một casino và trung tâm thể thao dưới nước; dự án Ocean Vista Condotel tiêu chuẩn 5 sao ở trung tâm tỉnh Bình Thuận thuộc sở hữu của Công ty Cổ phần Xây dựng Rạng Đông, đây là sự kết hợp các tính năng phòng khách sạn, biệt thự và "phòng condotel" với các dịch vụ cao cấp bao gồm cả việc sử dụng một sân golf tại Phan Thiết.

Như vậy, tuy sinh sau đẻ muộn hơn thị trường Condotel trên thế giới nhưng thị trường Condotel tại Việt Nam, như công chúa ngủ trong rừng, đã kịp bừng tỉnh thức dậy để chính thức hình thành và nhanh chóng phát triển, nhằm đáp ứng nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng đang ngày càng tăng của khách du lịch trong và ngoài nước. Từ đây, Condotel đã chính thức ghi tên mình vào danh mục sản phẩm bất động sản (BĐS) và làm phong phú thêm, đa dạng thêm các sản phẩm của thị trường BĐS Việt Nam.

Từ sự hình thành và phát triển của Condotel trên thế giới và Việt Nam, ta có thể thấy, để đầu tư thành công dự án Condotel thì chủ đầu tư cần lưu ý những đặc điểm chung của Condotel như sau:
Trước hết, về công năng sử dụng, vì là sản phẩm lai giữa căn hộ với khách sạn, nên Condotel phải mang đầy đủ các đặc điểm đặc thù của cả căn hộ và khách sạn. Về chức năng khách sạn, Condotel phải có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ khách sạn khác như hồ bơi, câu lạc bộ sức khỏe, hộp đêm, nhà hàng, cửa hàng, dịch vụ thư tín và dịch vụ phòng 24/24. Bên cạnh đó, với chức năng căn hộ thì condotel lại cần có đầy đủ các tính năng của căn hộ, đó là căn hộ condotel được thiết kế với đầy đủ các tiện ích bếp, phòng khách, phòng ngủ,… với đầy đủ dụng cụ nấu nướng và cho du khách có thể đi chợ, trải niệm phong cách sống như chính ngôi nhà của mình. Như vậy, Condotel giống với Hotel ở các tiện ích nghỉ dưỡng, đồng thời giống với Apartment ở các tiện nghi sinh hoạt. Đây chính là ưu thế nổi trội của Condotel so với sản phẩm BĐS chỉ đơn thuần là căn hộ hoặc khách sạn. Với tính năng là căn hộ, Condotel cho phép khách hàng mua sản phẩm và xác lập quyền sở hữu, sử dụng sản phẩm này tương tự như đối với căn hộ để ở thông thường; nhưng khác với căn hộ, condotel lại cho phép khách hàng sử dụng sản phẩm này như khách sạn để nghỉ dưỡng, trong thời gian không sử dụng họ có thể đăng ký với chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý để cho thuê lại nhằm thu hồi vốn đầu tư và sinh lợi từ khoản đầu tư của mình. Việc cho thuê lại thường được chủ đầu tư và chủ sở hữu sử dụng hình thức “Times Share”. Đây là mô hình kinh doanh Condotel rất phổ biến hiện nay giúp chủ đầu tư và chủ sở hữu cùng có lợi.

Về địa điểm đầu tư dự án, với đặc tính đặc thù phục vụ hoạt động du lịch nghỉ dưỡng, dự án Condotel cần gắn liền và phát triển mạnh ở các thành phố, địa điểm có tiềm năng về du lịch nghỉ dưỡng. Trong mỗi Condotel cụ thể, chủ đầu tư lại cần thường bố trí Condotel ở các tầng cao có cảnh quan đẹp nhằm tăng tính hấp dẫn nhà đầu tư thứ phát. Nếu chủ đầu tư coi yếu tố “địa lợi” luôn là một trong những nhân tố làm nên giá trị và khả năng thanh khoản của các dự án bất động sản, thì đối với Condotel, yếu tố địa lợi được coi như là yếu tố quan trọng nhất, mang tính quyết định nhất làm nên sự thành công của chủ đầu tư. “Địa lợi” dành cho dự án Condotel chính là những địa danh du lịch nghỉ dưỡng nổi tiếng, sầm uất, nhất là những bãi biển đẹp. Không phải ngẫu nhiên mà các Condotel đã và đang hình thành ở Việt Nam lại chỉ tập trung chủ yếu ở Đà Nẵng, Nha Trang, Bình Thuận, Phú Quốc,…

Các Condotel thường có quy mô rất lớn, tọa lạc tại vị trí đắc địa cho hoạt động du lịch nghỉ dưỡng, nên đòi hỏi chủ đầu tư dự án phải chuẩn bị đủ nguồn tài chính cho chi phí đất, chi phí xây dựng. Trong khi đó, đến thời điểm hiện tại, tài chính vẫn luôn là yếu điểm của những nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư mới khởi nghiệp, chưa có quá trình tích lũy, chưa có thương hiệu, uy tín trên thương trường để có thễ dễ dàng kêu gọi hợp tác đầu tư hoặc tài trợ vốn từ ngân hàng, từ các định chế tài chính. Vốn đầu tư cao, thị trường hẹp, hạn chế vốn đầu tư, chính là yếu tố rủi ro, mạo hiểm dễ làm nản lòng nhà đầu tư Condotel có trách nhiệm. Tuy nhiên, do luôn có yếu tố đầu tư sinh lời, hấp dẫn với khả năng tăng giá cao, và do được bán thu tiền theo tiến độ xây dựng dự án nên nếu ở vị trí đẹp, thiết kế hấp dẫn, thương hiệu mạnh,… thì Condotel lại giúp cho nhà đầu tư có thể nhanh thu hồi cả vốn lẫn lãi ngay khi bàn giao sản phẩm để đưa vào khai thác, sử dụng mà không phải mất nhiều thời gian khấu hao, thu hồi vốn như đầu tư dự án khách sạn, resort,… Yếu tố này là cơ hội để nhà đầu tư có thể cấu trúc vốn đầu tư hợp lý cho từng giai đoạn phát triển dự án mà không quá căng thẳng về vốn, không quá lệ thuộc vào nguồn vốn vay.

Để đảm bảo nguồn vốn đầu tư thành công dự án Condotel thì ngoài nguồn vốn tự có, từ thị trường trong nước, chủ đầu tư cũng cần quan tâm đến nguồn tài chính từ nhà đầu tư chiến lược, khách hàng đến từ thị trường du lịch nghỉ dưỡng tiềm năng như Nga, một số nước châu Á như Nhật, Hàn Quốc, Hồng Kông, Singapore, Malaysia,…. Và, sẽ là thiếu sót nếu nhà đầu tư không tính đến nguồn tài chính cho dự án từ nguồn kiều hối hàng năm, cũng như nhu cầu mua sản phẩm của nhiều người Việt đang làm ăn, định cư ở nước ngoài. Có được nguồn tài chính từ các nhà đầu tư chiến lược sẽ giúp chủ đầu tư vừa giảm được lệ thuộc vào nguồn vốn vay từ các ngân hàng trong nước, vừa có thêm được thị trường khách hàng do chính nhà đầu tư chiến lược mang đến.

Condotel với đặc thù chỉ dành cho hoạt động du lịch nghỉ dưỡng, chi phí đầu tư cao nên khách hàng của Condotel cũng phải có tính đặc thù tương ứng, nghĩa là họ cũng phải là người có năng lực tài chính tốt và mua sản phẩm chỉ để phục vụ nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng. Nói cụ thể hơn, Condotel là sản phẩm BĐS dành cho giới thượng lưu, người thành đạt trong xã hội. Vì vậy, khách hàng của Condotel thường tập trung vào hai nhóm chính là nhà đầu tư thứ phát có nhu cầu mua căn hộ khách sạn với mục đích đầu tư để tăng lợi nhuận. Với nhóm khách hàng này, điểm hấp dẫn của Condotel là khả năng thu hồi vốn nhanh, việc bán sản phẩm Condotel giống như bán một căn hộ là có thể mang lại lợi nhuận ngay lập tức. Nhóm khách hàng thứ hai là những người nhu cầu mua hoặc thuê Condotel để hưởng thụ cuộc sống, muốn tận hưởng kỳ nghỉ dài cũng như muốn thể hiện đẳng cấp thượng lưu tại một ngôi nhà đầy đủ tiện nghi với chi phí vừa phải.

Yếu tố đặc biệt này của thị trường yêu cầu nhà đầu tư Condotel phải tính toán chính xác thời điểm thích hợp cho phép triển khai xây dựng dự án và số lượng sản phẩm phù hợp với yêu cầu thị trường. Nhu cầu mua sản phẩm Condotel hoàn toàn khác biệt với nhu cầu mua căn hộ phục vụ nhu cầu ở, nhất là loại căn hộ dành cho người có thu nhập thấp trong xã hội; do đó, nếu không tính toán được chính xác quan hệ cung - cầu này, chắc chắn nhà đầu tư sẽ gặp nhiều rủi ro về khả năng thanh khoản của thị trường. Nhu cầu của thị trường Condotel sẽ tăng cao khi nền kinh tế phát triển, xã hội yên bình, người dân có nhu cầu và điều kiện thực hiện du lịch nghỉ dưỡng.

Nói đến sản phẩm Condotel, chúng ta không thể không nói đến kiến trúc dự án. Để sản Condotel có sức hấp dẫn thì trước hết kiến trúc dự án phải đẹp, phải đẳng cấp để đáp ứng tâm lý “sang – chảnh” của khách hàng. Kiến trúc càng đẹp, càng sang trọng thì tính thanh khoản càng cao.

Bên cạnh kiến trúc đẹp, quy mô lớn với tiêu chuẩn quốc tế 5 sao thì một Condotel chỉ thực sự đạt tiêu chuẩn quốc tế, gắn liền với hoạt động du lịch nghỉ dưỡng quốc tế khi Condotel mang trên mình thương hiệu mạnh và được quản lý vận hành bởi những đơn vị chuyên nghiệp có đẳng cấp quốc tế. Condotel khác căn hộ thông thường ở chỗ nó cần phải có một đơn vị đứng ra quản lý và điều hành các vấn đề về việc cho thuê lại và hoạt động hàng ngày của khách sạn. Vì vậy, đơn vị quản lý vận hành Condotel phải rất chuyên nghiệp và có thương hiệu mạnh nhằm quản lý, khai thác tốt các chức năng của Condotel. Thương hiệu quản lý mạnh còn là sự đảm bảo nguồn khách quốc tế thường xuyên đến nghỉ dưỡng tại nơi mình quản lý. Thương hiệu quản lý mạnh, mang tầm quốc tế đã trở thành nhân tố không thể thiếu để đảm bảo sự thành công của dự án Condotel.

Việt Nam đã và đang trở thành trung tâm du lịch nghỉ dưỡng của khu vực và thế giới. Đây là thách thức và cũng là cơ hội để nhà đầu tư quan tâm đầu tư phát triển các bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, để thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phát triển minh bạch, ổn định, bền vững thì bên cạnh sự nỗ lực, tâm huyết nhà đầu tư còn phải có sự quan tâm đúng mức của Chính phủ và cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cần phải có hệ thống chính sách, văn bản pháp luật thích hợp để hỗ trợ, tạo điều kiện tốt nhất cho nhà đầu tư trong việc tiếp cận nguồn vốn từ các ngân hàng, định chế tài chính và thực hiện thủ tục đầu tư dự án.

Condotel Furama Đà Nẵng tọa lạc tại vị trí đẹp, có bãi biển riêng, thiết kế sang trọng, tiêu chuẩn 5 sao; rất hứa hẹn với các nhà đầu tư

Các tin khác

Xem tất cả bài viết thuộc mục: Nhà đất